近日，國(guó)家印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》。

住建部、自然資源部、財(cái)政部、發(fā)改委、金管局聯(lián)合召開(kāi)發(fā)布會(huì)，要求積極推進(jìn)城中村改造，持續(xù)實(shí)施城市更新行動(dòng)。

文件要求，到2030年，城市更新行動(dòng)實(shí)施取得重要進(jìn)展，城市更新體制機(jī)制不斷完善，城市開(kāi)發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型初見(jiàn)成效。

今年的政府工作報(bào)告提出加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

首次國(guó)常會(huì)也把城市更新作為政策重點(diǎn)。要求加快推進(jìn)城中村等改造，加強(qiáng)用地、資金等要素保障，盤活利用存量低效用地，統(tǒng)籌用好財(cái)政、金融資源，完善市場(chǎng)化融資模式，吸引社會(huì)資本參與。

根據(jù)規(guī)劃，2025年要謀劃實(shí)施一批城市更新改造項(xiàng)目，全面完成2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

加力實(shí)施城中村和危舊房改造，在新增100萬(wàn)套貨幣化安置的基礎(chǔ)上，繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模。

城中村改造

投資每年1萬(wàn)億

2025年，中央對(duì)城中村改造做出重大部署，要求擴(kuò)大改造規(guī)模。

最新文件要求，積極推進(jìn)城中村改造，加快實(shí)施群眾改造意愿強(qiáng)烈、城市資金能平衡、征收補(bǔ)償方案成熟的城中村改造項(xiàng)目。

從整體規(guī)模來(lái)看，每年直接投資額可能約1萬(wàn)億元，城中村改造全周期投資額可能在10萬(wàn)億元。

根據(jù)全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，2025年，要加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推進(jìn)貨幣化安置，在新增100萬(wàn)套的基礎(chǔ)上，繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模。

若按套均100平米計(jì)算，貨幣化安置100萬(wàn)套城中村和危舊房可帶動(dòng)約1億平方米市場(chǎng)規(guī)模。

從全國(guó)潛在的城中村改造需求來(lái)看，據(jù)住建部有關(guān)調(diào)查，僅在全國(guó)35個(gè)大中城市，需要改造的城中村項(xiàng)目所涉及的住宅就有170萬(wàn)套，全國(guó)城市需要改造的危舊房有50萬(wàn)套，未來(lái)改造空間巨大。

2024年，城中村改造擴(kuò)圍至300多個(gè)城市，實(shí)施城中村改造項(xiàng)目1790個(gè)。

目前，北京、上海、天津、廣州、重慶等多座城市的城中村改造項(xiàng)目接連開(kāi)工，其中較多百億級(jí)重大項(xiàng)目。

一線城市啟動(dòng)三年攻堅(jiān)

京滬廣深都已經(jīng)在搶抓城中村改造的發(fā)展先機(jī)，紛紛制定三年攻堅(jiān)計(jì)劃，推動(dòng)千億級(jí)的大手筆投入。

北京方面，在去年20個(gè)舊改的基礎(chǔ)上，還有更大的動(dòng)作。

目前，北京已經(jīng)開(kāi)始了“城中村改造5年規(guī)劃”的編制工作。這意味著從2025-2029年，規(guī)模最大的“城中村改造”規(guī)劃即將到來(lái)。

上海方面，今年將全面啟動(dòng)中心城區(qū)周邊25個(gè)城中村項(xiàng)目，比去年還增加了4個(gè)。

根據(jù)財(cái)政支出預(yù)算，上海14個(gè)區(qū)總拆遷預(yù)算達(dá)到了1506億元，較去年上漲約50%。

根據(jù)規(guī)劃，2025 年底，上海中心城區(qū)周邊城中村項(xiàng)目全面啟動(dòng)。

2026 年底，全面啟動(dòng)66個(gè)城中村整體改造項(xiàng)目。

2027 年底，中心城區(qū)周邊城中村項(xiàng)目全面完成，五個(gè)新城等重點(diǎn)區(qū)域城中村改造規(guī)模化推進(jìn)。

廣州方面，2025年計(jì)劃完成固定資產(chǎn)投資1000億元以上。

2025-2027年是攻堅(jiān)突破期，重點(diǎn)推進(jìn)?6大樞紐片區(qū)?改造，在?天河、海珠、荔灣?等中心城區(qū)完成剩余?23個(gè)?城中村拆除新建??。

?2028-2030年是提質(zhì)增效期，建成?50個(gè)?重大科技基礎(chǔ)設(shè)施，沿珠江兩岸打造“天河智慧城-琶洲-南沙科學(xué)城”創(chuàng)新走廊?，推動(dòng)?200家?村級(jí)工業(yè)園轉(zhuǎn)型為先進(jìn)制造基地。

深圳方面，今年政府工作報(bào)告要求，穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，加大城市更新項(xiàng)目盤活力度，穩(wěn)妥有序?qū)嵤┓科卑仓弥贫取?/span>

同時(shí)，深圳各區(qū)陸續(xù)成立“城中村改造科”，城投公司擔(dān)大梁當(dāng)先鋒，有望推動(dòng)城中村改造駛上快車道。

城市更新

年度投資近3萬(wàn)億

住建部數(shù)據(jù)顯示，2024年我國(guó)共實(shí)施城市更新項(xiàng)目6萬(wàn)余個(gè)，完成投資約2.9萬(wàn)億元。2025年或?qū)⒈３诌@一強(qiáng)度。

文件要求，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造任務(wù)落實(shí)落細(xì)。特別是繼續(xù)抓好“里子”工程，持續(xù)推進(jìn)城市燃?xì)狻⒐┧⑽鬯⑴潘⒐岬鹊叵鹿芫W(wǎng)的升級(jí)改造，因地制宜建設(shè)地下綜合管廊。

國(guó)家發(fā)改委預(yù)計(jì)，在未來(lái)五年需要改造的城市燃?xì)狻⒐┡潘⒐岬雀黝惞芫W(wǎng)總量將近60萬(wàn)公里，投資總需求約4萬(wàn)億元。

今年，住建部將再選拔第二批20個(gè)城市，探索建立可持續(xù)的城市更新模式。

發(fā)改委將于6月底前下達(dá)2025年城市更新專項(xiàng)中央預(yù)算內(nèi)投資計(jì)劃。

擴(kuò)大地方政府專項(xiàng)債投向領(lǐng)域和用作項(xiàng)目資本金范圍，加大對(duì)城市更新相關(guān)項(xiàng)目的支持。

年前，財(cái)政部已經(jīng)提前下達(dá)2025年部分資金預(yù)算，包括城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助566億元。

其中，住房保障資金預(yù)算119億元、城中村改造資金預(yù)算100億元、老舊小區(qū)改造332億元、棚戶區(qū)（城市危舊房）改造15億元。

根據(jù)中央財(cái)政資金補(bǔ)助對(duì)城市更新的樣板項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)，東部地區(qū)每個(gè)城市8億元，中部地區(qū)每個(gè)城市10億元，西部和直轄市每個(gè)城市12億元。

保障性住房、城中村改造列入中央預(yù)算內(nèi)投資支持范圍，申報(bào)成功后項(xiàng)目總投資的50%左右可享受中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助。

2024年安排中央預(yù)算內(nèi)投資、超長(zhǎng)期特別國(guó)債、增發(fā)國(guó)債等資金超過(guò)4250億元，支持地方開(kāi)展城鎮(zhèn)燃?xì)夤艿栏赂脑臁⒊鞘信潘罎程嵘こ痰软?xiàng)目。

地方專項(xiàng)債

今年以來(lái)，地方發(fā)行的專項(xiàng)債中已有部分資金投向城市更新項(xiàng)目。

根據(jù)企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)，今年截至目前地方債投向棚戶區(qū)改造的金額已經(jīng)達(dá)到18824億元，接近2024年全年總額。

開(kāi)發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)提供城中村改造專項(xiàng)借款，當(dāng)前沒(méi)有針對(duì)第一批次超大特大城市限制借款額度；第二批次單個(gè)城市的借款額度不能超過(guò)200億元。

符合條件的城中村改造項(xiàng)目均可以獲得政策支持，納入地方政府專項(xiàng)債券支持范圍，適用有關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠政策。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs

首次納入城市更新項(xiàng)目

這次中央文件，首次提出將城市更新項(xiàng)目納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs（基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）試點(diǎn)，通過(guò)發(fā)行專項(xiàng)債撬動(dòng)社會(huì)資本，實(shí)現(xiàn)專項(xiàng)債帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資。

REITs為城市更新提供了一種全新的融資與資金退出渠道。通過(guò)發(fā)行REITs，城市更新項(xiàng)目可以將未來(lái)的現(xiàn)金流提前變現(xiàn)，從而提升市場(chǎng)主體的投資意愿。

目前，與城市更新相關(guān)的REITs包括華夏金隅智造工場(chǎng)REIT、華潤(rùn)有巢REIT、首開(kāi)熙悅REIT。

華夏金隅智造工場(chǎng)REIT：是國(guó)內(nèi)首單城市更新產(chǎn)業(yè)園公募REITs，項(xiàng)目底層資產(chǎn)為原北京天壇家具廠老舊工業(yè)廠房，通過(guò)改造升級(jí)為智能制造產(chǎn)業(yè)園，吸引新能源、人工智能等高附加值產(chǎn)業(yè)入駐。

華潤(rùn)有巢REIT：底層資產(chǎn)為上海馬橋人才公寓改造項(xiàng)目，其分派率超4.5%，驗(yàn)證了城市更新項(xiàng)目通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)融資和收益的商業(yè)模式可行性，為城市更新項(xiàng)目在保障性租賃住房領(lǐng)域的REITs應(yīng)用提供了成功案例。

首開(kāi)熙悅REIT：底層資產(chǎn)是北京分鐘寺產(chǎn)業(yè)園更新項(xiàng)目，同樣分派率超4.5%，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)城市更新領(lǐng)域展現(xiàn)了REITs的積極作用，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)類城市更新項(xiàng)目提供了融資和運(yùn)營(yíng)的參考模式。

三類公司分享

城市更新紅利

新一輪的城市更新，多是地方政府主導(dǎo)，地方城投公司擔(dān)當(dāng)主力，其他企業(yè)共同唱戲。

例如，廣州在城市更新中明確7家市級(jí)做地主體，大力推進(jìn)四大重點(diǎn)片區(qū)做地試點(diǎn)。具體包括廣州火車站片區(qū)（廣州城投集團(tuán)、廣州市建筑集團(tuán)）；城市新中軸（海珠）片區(qū)（越秀集團(tuán)）；羅沖圍片區(qū)（珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)、機(jī)場(chǎng)建設(shè)投資集團(tuán)）；環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)（越秀集團(tuán)、機(jī)場(chǎng)建設(shè)投資集團(tuán)）。

在當(dāng)前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，城投公司的信任度較高，資源整合能力強(qiáng)，至少在資金運(yùn)作、項(xiàng)目建設(shè)與資源整合、功能完善與環(huán)境提升、產(chǎn)業(yè)升級(jí)這四個(gè)方面可以發(fā)揮優(yōu)勢(shì)作用。

整體來(lái)看，較多企業(yè)將在城市更新中獲得新的發(fā)展機(jī)會(huì)。

1、建筑與工程服務(wù)類

中國(guó)建筑：全球最大工程承包商，新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目占比超40%，全面覆蓋舊城改造、片區(qū)開(kāi)發(fā)全鏈條。

上海建工：長(zhǎng)三角城市更新標(biāo)桿企業(yè)，裝配式建筑技術(shù)儲(chǔ)備領(lǐng)先，承接上海歷史街區(qū)保護(hù)、老舊小區(qū)改造等精細(xì)化項(xiàng)目。

鴻路鋼構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)滲透率提升核心標(biāo)的，城中村改造項(xiàng)目用鋼量占比達(dá)30%，受益于建筑工業(yè)化趨勢(shì)。

浙江建投：區(qū)域基建龍頭，承接西塘鎮(zhèn)沈道中心社區(qū)公寓房等城中村改造項(xiàng)目，技術(shù)實(shí)力覆蓋設(shè)計(jì)施工全流程。

2、建材與綠色技術(shù)類

東方雨虹：防水材料市占率超20%，舊改需求拉動(dòng)防水翻新市場(chǎng)擴(kuò)容，綠色建材應(yīng)用場(chǎng)景持續(xù)拓展。

海螺水泥：水泥行業(yè)成本龍頭，區(qū)域供需格局優(yōu)化下盈利彈性凸顯，基建投資提速直接利好其出貨量。

偉星新材：PPR管道龍頭，老舊小區(qū)管網(wǎng)改造市占率超25%，市政管網(wǎng)更新需求提供長(zhǎng)期增長(zhǎng)動(dòng)能。

北新建材：石膏板、防水材料市占率超50%，城中村品質(zhì)化改造推動(dòng)產(chǎn)品滲透率提升，“建材+服務(wù)”模式增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。

3、市政管網(wǎng)與環(huán)保治理類

隧道股份：智慧管養(yǎng)龍頭，積累超10萬(wàn)公里地下管網(wǎng)數(shù)據(jù)資產(chǎn)，直接獲益燃?xì)狻⒐┧芫W(wǎng)改造政策。

新興鑄管：國(guó)內(nèi)球墨鑄鐵管龍頭企業(yè)，受益于城市供水、排水管網(wǎng)建設(shè)，產(chǎn)品性能適配老舊管網(wǎng)升級(jí)需求。

碧水源：水處理技術(shù)龍頭，參與城市水環(huán)境治理，污水處理廠網(wǎng)一體建設(shè)運(yùn)維機(jī)制提供增量訂單。

總結(jié)

城市更新是城市發(fā)展的重要舉措。老舊小區(qū)改造、基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)等工程，能顯著改善城市面貌與居民居住品質(zhì)，讓城市居民生活環(huán)境持續(xù)改善、城市綜合承載能力穩(wěn)步提升。

從經(jīng)濟(jì)角度講，城市更新還是擴(kuò)大內(nèi)需、提振消費(fèi)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好的重要抓手。