3月份中央下發通知，要求將存量閑置地塊優先納入收儲計劃，賦予地方政府在收購定價、用途上的自主權。

各地行動迅速，紛紛計劃發行土儲收購專項債。目前，全國土地收儲專項債擬發行總額已超4000億，各地城投公司將迎來源頭活水。

今年全國專項債額度4.4萬億元，專家預計用于土地收儲和存量房收購的額度或達 6000 億以上。

專項債收儲土地  

總額超4000億

截止 5月中旬，全國各地公示擬使用專項債收儲的土地數量超過3000宗，總面積1.5億平方米，總金額超4000億元，助力全國新房廣義庫存去化周期下降超2個月。

特別是年后呈現加速趨勢，1-2月各地披露總收儲金額超580億元，3月金額超1000億元，4月超1700億元。預計5月份，收儲專項債也將超過1000億。

從實際發行落地來看，土儲類新增專項債發行規模連續兩月在200億元左右，年內累計發行規模已超700億。下半年或將迎來爆發式增長。

按城市能級來看，三四線城市擬收儲金額超3000億元，金額占比達75%。因為三四線城市閑置土地庫存較高，城投債壓力較大。

其中，廣東省擬收儲超650億元，位居第一；河南、福建兩省超300億元。全國專項債收儲共涉及城市超過170個。

2月18日北京發行了117億元土儲專項債，資金用于土地一級開發項目。2025年計劃再發行982億元土儲專項債。

2月28日，廣東省發行土儲專項債券，307億元覆蓋86個項目。廣東省成為全國首個發行土地收儲專項債的省份，也是金額最大的省份。

4月8日和28日，湖南省發行土儲專項債券，金額達140億元，土地儲備發債涉及125個項目。

5月8日，福建發行第一批土地儲備專項債券，發行規模為149億元，其中涉及存量閑置土地的金額達85億元。

城投公司迎來源頭活水

全國前5月新增專項債累計發行1.3萬億，房地產相關領域涉及4600億。其中，明確投向房地產的額度為1965億元，占比15%。

房地產相關領域的專項債最多的省份是福建，達到484億。其次是河北480億，北京455億。

專項債的發行，讓城投企業迎來了源頭活水，重新煥發精氣神。

據統計，城投企業成為土地收儲的主要對象，收購面積占比達80%。央企加民企占比不到20%。

平均收儲價格為3506萬元/公頃。與土地原成交價相比，收儲折價率多在0.8-1.0之間。

地方政府通過專項債收儲城投前兩年拿的地，實際上是在化解城投債務壓力、優化土地資源配置，并恢復城投公司的投融資功能。

同時，專項債收儲的存量土地必須是凈地，不能有抵押、質押的情形。大部分民企都面臨債務壓力，土地資產大多數進行了抵押，或者被凍結。

而國企償債的壓力相對較小，很少有暴雷的情況，騰挪空間較大，被收儲的地塊也較多。

在廣州的收儲中，越秀地產則是獲得收儲規模較高的一家房企。去年下半年以來，廣州收回越秀地產多宗地塊，涉及金額達135億元。其中120億元通過票據形式支付，越秀可以用來購買當地新出讓地塊，從而實現債務優化和土地資源結構的調整。

當地政府也可以對回收土地進行調規，實現土地的保值增值。

在廣東發行首批收儲城投債的城市中，珠海收儲地塊為14塊，全部為國企土地。

其中，珠海華發的土地有6塊，珠海斗門大橫琴琴峰房地產公司有6塊，珠海九洲開發建設公司和珠海商新合同集文化旅游開發公司各1塊。

收購存量商品房

首批專項債落地

近日，全國首批支持收購存量商品房的專項債正式落地。浙江發行16.5 億元專項債券，涉及 8 個商品房項目。

整體規模不是很大，但是一個重要的風向標，開啟專項債收購商品房的開端。之前更多的資金來源是銀行貸款。

這次涉及到的8個項目分別位于湖州4個、溫州3個、嘉興1個，平均一個項目融資約2億元。

數據顯示，湖州市、溫州市、嘉興市2025年新建商品住宅庫存去化周期分別為42個月、22個月和23個月。

從房產業態來看，包括普通住宅項目和車位項目。這些被收購的庫存商品房，將被改造為保障性住房（包括保租房、配售型保障房等類型）。

湖州成為本次專項債支持的重點區域，4個項目分別是星悅里、憶境府、臻品府和溪畔居。合計設計金額14.8億元，占該批專項債的近九成。

此次獲得專項債支持的項目，主要涉及瑞安國投、吳興城投、南潯城投等多家城投公司。

此前商品房被收儲規模較大的企業是合肥城建。

去年11月，合肥城建以超33億元總價出售2318套商品房，被合肥安居控股收購用作人才租賃房。

專項債收儲政策持續釋放

2024年以來，中央高度聚焦專項債在房地產領域的創新應用。

2024年5月17日，央行首次提出設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

央行9月份將資金支持比例由60%提高至100%，資金總規模達5000億元。

10 月，財政部明確，允許專項債券用于土地儲備、支持收購存量房等關鍵領域。

專項債券可以用于回收符合條件的閑置存量土地，也可以用于新增的土地儲備項目。

2025年國務院政府工作報告提出，盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。

3月11日，中央下發《關于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關工作的通知》，將存量閑置地塊優先納入收儲計劃，賦予地方政府在收購定價、用途上的自主權。

從目前數據來看，閑置土地收購規模和速度，超過商品房。

去年10月后，廣州、杭州、鄭州、青島等地相繼發布商品房回購征集公告，但由于限制條件較為嚴苛，實際落地項目較少。

相對于直接收購存量商品房，地方政府更傾向于土地收購。

因為土地收購，可以快速有效置換城投債，化解各地債務危機。

同時，回收的土地可以調規，二次出讓能夠保值增值，穩定土地價格。收購后可用于新的城市規劃和產業發展。

而存量住房收儲后，基本會作為保障住房，保值增值的難度較大。三四線城市住宅價格較低、供給較為充足，商品房收購更容易形成閑置資產。

存量住房空間結構不可改變，價值提升難度較大。而且地方政府過去較為熟悉土地拍賣而缺少住宅管理經驗。